抗周期性优势凸显 代建模式前景可期

2022上半年国内房地产市场仍处于调整之中，虽然政策宽松基调已定，但房地产企业普遍面临现金流及销售业务压力，行业下行趋势仍在持续。然而，反观代建业务，业绩稳健增长，仍维持着较高的毛利水平，受开发行业波动的影响并不明显。在房地产下行周期中，代建企业表现出强大的逆周期性。凭借高收益率、低风险、低杠杆以及抗周期能力强等优势，代建模式正成为行业关注的焦点。

房地产代建是由拥有土地的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。代建方通常是品牌房企，其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟的经验，可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。根据委托方的性质，目前国内的代建模式主要分为三类：商业代建、政府代建、资本代建。商业代建的委托方一般为民企，政府代建的委托方主要为政府机关或者国企，资本代建的委托方主要为金融机构。

从发展进程来看，国内房地产行业出现代建模式是在2010年前后。绿城是最早进入代建市场的房企，并且至今占据该市场最大份额，其后陆续有其它房企涉足代建。据统计，目前百强房企中共有38家房企进入代建领域。从整体发展现状看，目前代建行业已经阶段性形成五大龙头的格局，分别是代建行业龙头-绿城管理、深耕大中原的代建黑马-中原建业、商业代建行业领军者-金地管理、聚焦政府代建的华润置地和擅长绿色住宅代建的朗诗地产。今年以来，又有旭辉建管、世茂管理等加速发展代建业务，表现不俗。

2021年，国内房地产行业进入深度调整期，住宅开发业务毛利下行，房企频频暴雷，但代建业务仍然维持着较高的利润。从绿城管理及中原建业两家代建上市企业的财报数据来看，2021年净利润增速分别为31.9%及13%，毛利也维持在高位水平：中原建业维持着59%的净利润率，绿城管理近三年毛利率则在44%-48%之间波动，2021年毛利率录得为46.4%。同时，新签约建筑面积持续增长，绿城管理及中原建业2021年分别同比增长21.8%及16.8%，保证未来一定时期的业绩增长。

房地产代建模式表现出的明显的抗周期特性，将助推代建规模的成长。在最新召开的两会政府报告及十四五规划中均有提及加快保障房、旧城改造、城市基础设施建设，这些政策支持将带来政府代建需求的新高峰。从近期各地土地拍卖情况来看，城投公司及央国企拿地占绝对地位，从而也将对优质品牌的代建需求更加迫切。同时，部分出险房企资产处置的转让方的金融机构也有较强的代建需求。然而，目前国内代建行业的渗透率仍非常低。2021年，代建行业新签项目面积约8600万平方米，仅占当年商品房销售面积的4.8%。相关研究显示，欧美国家代建渗透率普遍在20%-30%，因此我国代建行业仍有5.2倍的渗透空间，前景可期。