物流地产渐受青睐 房企转型谋求蓝海

近年来，得益于电商和快递行业的高速发展，中国的物流需求增长一直较为强劲。即便2020年遭受疫情的影响，物流地产反而因物流需求的增长而获得了更多的机遇，不断释放出新的驱动力，因而受到了各路资本的青睐。而国内房地产行业的持续调控，也促使部分头部房企开始谋求转型，收益稳定且运营风险较小的物流地产成为了业务拓展的新蓝海。

物流地产这一概念正式进入中国，始于2003年，彼时普洛斯在苏州建立了中国第一个物流园区。物流地产的本质与传统地产开发最大的不同在于盈利模式。其盈利主要来自租金收入、物流增值服务、资产增值收益等三部分，其中租金收入是主要来源。

2008年全球金融危机时期，普洛斯与GIC建立合作，合并中国和日本的大部分团队，推动了中国物流地产发展。金融危机后，受惠于中国“四万亿”经济刺激政策，物流地产的发展逐渐加速。伴随电商行业的发展，京东、淘宝、1号店、亚马逊等企业的需求激增，孕育了大量高标准物流园区。近年来，包括万科、招商、海航、碧桂园、绿地、远洋等在内的房企都已在此领域有所布局，其中万科独占鳌头。早在2014年，万科旗下的万纬以及平安不动产旗下的平安工业物流先后入局，促使物流地产网络化布局进入白热化。2017年，万科联合收购普洛斯并私有化，成为普洛斯最大持股方。2018年，万科又并购了太古实业旗下的太古冷链物流资产包的7座冷库，成为国内最大的冷库运营商。

资本持续看好中国物流地产，主要有以下几方面的原因。其一，中国已成为全球最大的电子商务市场，国内对物流地产的需求不断增长。除了京东、淘宝等传统电商，还有新兴的抖音和快手直播等。不断升级的消费模式在线下孕育了大量物流仓储商机。其二，优质物流资产的回报率较为可观。根据CBRE的报告显示，2019年，北上广等一线城市的物流设施投资净回报率约6%-8%，显着高于商业地产的4%-5%和住宅地产的2%-3%，其中高标仓的投资净回报率更高于物流地产的平均水平。其三，房地产信托投资基金(REITs)，以及私募基金都为物流地产在后期退出提供了可能性。物流地产的轻资产化，在一定程度上可以增强房企的抗风险能力。然而，相对于发达国家，中国物流地产的供应却相对不足。投资者的主要偏好仍集中在北上广深、大湾区、以及长三角地区。但近年来，这些区域仓储用地减少，高标准物流园区一直供不应求。

12月6日，经国务院批准，中国物流集团有限公司正式成立。新组建的中国物流集团由原中国铁路物资集团有限公司与多家央企为基础整合而成，物流及仓储资源丰富。预示着，中国物流地产将迎来新的竞争格局。

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