三条红线严厉监管 房企融资压力倍增

今年下半年开始，在信贷及各类调控政策的约束之下，国内房地产市正在迅速降温，令众多房企倍感压力。这些压力既有来自于在“房住不炒”政策下国家对于房价的管控，更有金融机构对房企融资方面的管控。而金融管控主要是通过设立 “三条红线”对房企的融资进行限制。

所谓的“三条红线”，指的是监管层对房企融资较为清晰的三条标准，旨在控制房地产行业的有息债务增长。这三条红线分别是：第一条红线是剔除预收款的资产负债率不得大于70%，第二条红线是净负债率不得大于100%，第三条红线是现金短债比不得小于1倍。根据“三条红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四档，以控制房企的有息债务增长。红档，即若上述三条红线全部“踩线”，则有息负债不得增加；橙档，即两条红线“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；黄档，即只有一条“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；绿档，即全部指标符合监管层要求，三条红线均未触碰，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

资产负债率是最重要的一条红线，其意义在于衡量企业偿还负债的能力。从A股的上市房企可以看出，从2016年到2020年，平均资产负债率大概在70%左右，实际上，国内房地产行业的平均资产负债率是在80%出头。与其它行业相比，房地产行业多了一个小前提，因为房地产行业是预售制，在房子未售出之前，都是暂存在企业名下的，所以在总资产和总负债中都要剔除大量的预收款，剩下的才是真正的资产负债率。若计算之后，资产负债率为70%以上，则超出红线，被认定为不安全，也将得不到银行的贷款。

根据对国内60家上市房企的今年上半年报数据的不完全统计，目前绿档的房企有27家，其中国企和央企占12家，民企占15家。绿档房企中，央企处于绝对领导地位。其中中海、招商、华润、五矿、保利、金茂等央企不仅全部达标，且负债率远低于红线标准。而排行10强的房企之中，国企和央企也占据了7席，仅碧桂园、恒大、融创为纯民企，可见国企央企对房地产行业的领导地位已然确立。值得一提的是，一直被认为发展缓慢的合生，以及名不见经传的港龙，三条红线数据表现突出，“旧改之王”佳兆业则首次进入绿档范围。近期华夏幸福、泰禾、蓝光、协信、恒大、建业、新力等房企频发风险事件，再次彰显了融资和贷款端口的收紧所带来的压力。

“三条红线”的政策逻辑，显然有利于抑制房企的有息负债规模，防止房企激进扩张而引起土地市场过热，从而稳定地价和房价的预期。因此，未来房企想要获得更良好的生存和发展，必须量力而行，重新筹谋布局。

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