房产税试点将扩大 行业面临超级变量

10月23日，全国人大常委会决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。这意味着，争议多年的房地产税终于开始启动。消息一出，掀起了巨大的市场波澜。股市的表现直接印证了这点，A股和港股的房地产板块随之连续下跌。市场普遍担忧，房产税一旦开征，我国房地产行业原有运行模式或将被颠覆，这是整个行业所面临的前所未有的超级变量。

早在1986年，我国就已出台了房产税相关条例，但只对经营性房地产开征房产税，居住用房地产则予豁免。对居住用房地产征税的讨论，持续了多年之久，上海和重庆自2011年起分别开始试点。然而，根据相关文件，此次启动房产税，不仅试点地区将扩大，房地产税征税对象也将囊括居住用和非居住用等各类房地产。近期关于开征房产税的解读众说纷纭，有相当数量的讨论集中在研究房价降不降、税率有多高之上，更有一些观点抱有侥幸心理，觉得上海重庆的试点对市场影响甚微，不足为惧。实际上，无论是从政策初衷、历史背景还是从时代环境角度，这次房产税的推出都将是一场意义重大而深远的变革。

过去几十年，房地产是中国经济的支柱性产业，被誉为压舱石也毫不为过。2020年中国房地产销售额高达17.4万亿元，新开工面积22.4亿平方米，施工面积92.7亿平方米，房地产开发投资完成额14.1万亿元。房地产对中国经济的带动并不局限于产业本身，与之直接或间接关联的产业更超过50多个。房地产销售环节有家电、家具、家纺、装修、物业管理和房地产中介，房地产开工施工环节有钢铁、水泥、煤炭、有色金属、工程机械等等。更重要的是，土地出让金是地方政府最重要的收入来源。2020年房地产企业的土地购置费4.4万亿，地方政府土地出让金8.2万亿，而地方政府2020年本级财政收入是10万亿。

中国高速的城市发展模式几乎都是围绕着土地而形成的一个正循环，即通过土地抵押、取得融资、投入基建、改善城市面貌，从而促使地价上涨、更容易实现土地抵押融资，整个过程中地产和金融紧密相连。无论是土地财政还是土地抵押融资，都是在增量上做文章。然而，这种模式近年逐渐出现颓势，难以为继。随着不少城市人口在流出，城市扩张的空间已经有限，导致不少地方政府正在丧失土地继续增值和招商引资的优势。因此，寻找新的税源，从增量税改成存量税，似乎已是必然。

另据央行2019年对城镇居民家庭资产负债的调查，中国拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%。全国住宅总市值约400至500万亿。尽管短期而言，用房产税替代卖地和相关税收，难度不小。但长远来看，房地产行业高增长时代行将结束，持有环节征税是大势所趋。未来炒房囤地获取高收益将难再现，行业需未雨绸缪主动适应。