稳预期强管控 楼市再趋平衡

由于市场预期与政策调控的复合作用，2021年的内地楼市可谓冰火两重天。上半年市场超常反弹，而下半年市场急转直下，月度新房销售面积从上半年的同比30%以上的增长大跌至超过20%的下跌。纵观全年，尽管市场剧烈震荡，但政策目标仍然是维持市场稳定不变。在行业降杠杆与城市分化的大背景下，展望2022年，为实现维稳目标，政策将进一步趋向强管控，房地产行业与市场将在新环境下寻找新的平衡。值得关注的是，12月中央经济工作会议对房地产于国民经济的重要性给予了充分肯定，在2022年经济工作稳字当头的目标之下，稳定的房地产市场更是重中之重。

此次会议同时释放两个重要的信息，在“房住不炒”的大原则下，一方面引导市场负面预期回归稳定，支持商品房市场的合理住房需求；另一方面持续推进市场的制度性建设，如租住结构的优化（长租房市场）、住房供应体系的完善（保障性住房建设）等。这为未来的政策环境确定了方向。维持稳定的房地产市场是最佳的政策选择，这是由中国房地产行业的规模巨大——这一客观事实所决定的。房地产业不仅规模远超其他行业，且上下游关联产业众多。一旦发生巨大下滑，对经济增长造成的缺口暂时没有其他行业可以弥补。房地产对整体经济的贡献不仅于此，还是国内金融市场的主要信用载体和城市建设的资金来源。

随着中央表态仍然支持合理住房需求，2021年末各地楼市调控政策相继出现松动，按揭贷款放款速度加快。但房企资金困境仍未缓解，市场预期仍未恢复，全国新房销售面积同比继续以两位数下滑。尽管面临困局，但政策导向已定，我们仍预期2022年房地产市场可维持稳定目标，整体市场风险仍在可控范围，而新的市场平衡将体现在城市和房企运营的分化和变革方面。

除去既有的城市基本面因素外，人口增长放缓，投资需求减少，房产税加快试点，这些新趋势将强化城市间房地产市场的分化。稳定增长的购房适龄人口和人口红利将持续推动城市房地产业的发展。一二线热点城市有长期利好支撑，基本面处劣势的三四线城市则危机重重。

为实现房地产行业长期稳定发展目标，“房企融资三条红线”和“贷款集中度管理”政策或将成为长期方向。受此影响，开发行业降杠杆、房企利润率下降趋势不可避免。施工建设周期延长，房企通过杠杆实现规模弯道超车也不再可能。因此，房企想要获得更良好的生存和发展，必须量力而行，重新筹谋布局。