保租房公募REITs上市 公共部门暂为主体

8月31日，内地首批三只保障性租赁住房（保租房）REITs项目在沪深证券交易所同步上市交易，标志着中国REITs市场建设又迈出重要一步。这三只分别是深创投-深圳人才安居保租房REIT、中金厦门安居保租房REIT与中信证券-北京保障房中心租赁住房1号REIT。上市当日，三只公募REITs备受投资机构的青睐，全部触及30%的涨停限制。

住房保障类公募REITs是公募REITs近期发展的重点。今年5月19日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产 扩大有效投资的意见》，明确提出，要推动基础设施REITs健康发展，并将保障性租赁住房纳入试点范围。 5月27日，国家发改委、证监会于正式发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》, 以规范保租房项目发行基础设施REITs业务的开展。与海外语境下的“可负担住房”或“社会住房”（以收入水平为划分界限）概念有别，中国保租房并不全然指向中低收入人群，而是主要面向青年人和新市民的政策性住房。以目前的情况来看，除了首批REITs试点项目已经涵盖的人才公寓、廉租房，未来包括R4用地（租赁专项用地）上开发的集中式公寓社区、非改居项目、及其他配建项目，都有可能被纳入保障性租赁住房的范畴。

此次首批上市的保租房REITs，原始权益人均是地方公共部门下属的住房保障企业，底层资产质量较高，收益率预期也较好，对于机构和个人投资者而言都有较大的配置价值。首先，区位优势显著。这些底层资产位于深圳、北京和厦门，是人口净流入的城市，较高的常住人口和较低租售比使租赁住房市场需求居高不下；其次，租金收入仍有一定的上升空间。这些底层资产租金水平是周边市场化项目租金的4-7折左右，即使考虑疫情等不利因素，保守预计未来租金仍能维持1.5%左右的年增长率；再则，项目接近满租，成熟的运营将带来稳定的现金流。截至2022年3月末，三个项目出租率均逾90%，资产价值均在12亿元上下，首年派息率均在4.2-4.3%左右。

根据粗略估计，目前国内符合REITs要求的可入市项目并不多，潜在资产价值可能不到万亿元规模，未来需要加速形成有质量的实物资产。中短期内，保租房REITs主要仍将表现为更多城市以类似首批试点的项目类型（人才公寓和公租房）来参与发行。长期来看，保租房REITs市场依然可期，对于存量资产盘活以及投融资良性循环都具有极大推动作用。未来保租房REITs市场扩容有赖于拓展更多项目类型及突破用地制约，并允许更多的主体尤其是开发商和民营机构的参与，才能真正提升行业整体发展效能。