行业估值历史低位 境外资本伺机而动

根据国家统计局最新发布的经济数据，今年前三个季度中国房地产增加值累计下降了4.4%；第三季度房地产增加值则同比下降了4.2%。这次的下降是连续5个季度的负增长，是自1998年全面房改以来从未发生过的情况。1998年以来，中国房地产增加值曾出现过三次负增长，分别是：2008年的3、4季度，当时全球金融危机爆发；2020年1季度，国内新冠疫情爆发。如果说前三次都源自“不可抗力”，那么最近这5个季度的连续负增长，则是“疫情、调控、人口红利见顶、转变增长方式”等复合因素叠加而造成。这也意味着，中国房地产的确面临了“历史性拐点”，长短周期都进入了调整阶段。

在国内房地产市场调整探底、市场情绪低迷之际，房地产行业估值也处于历史较低水平。敏锐的各类背景资本，尤其是境外投资机构已经开始捕捉这一时机，加速进场。截至2022年9月，已有贝莱德、黑石、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫等外资动作频频，从抄底北上广深写字楼到介入各类商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等项目。港资房企，包含新世界、恒隆地产等也都陆续开始重返内地。近期新加坡凯德的频繁操作颇为引人瞩目。2022年10月17日，凯德史无前例地“捡漏”北京法拍房，以七折的价格、20.37亿元竞拍拿下北京东三环核心的写字楼博瑞大厦，收购方穿透后由凯德（中国）商用有限公司（隶属于凯德投资）间接全资持股。10月24日，凯德地产以15亿元成功购入杭州钱塘区约40亩的住宅地块。此前的今年3月，凯德置地分别以11.75亿元、23.1亿元的价格摘得成都和武汉的住宅地块。

与此同时，由于国内房企密集违约的风险事件频发，多家外资机构伺机积极收购中国房企债券或股票。今年1至8月期间，贝莱德旗下BGF亚洲高息债券基金抄底购入了3130万张恒大债券， 11月8日又增持融创中国172.2万股，持股比例由4.98%增至5.01%。橡树资本也表示正在买入中国房地产债券，此前已与禹洲签署了40亿元人民币贷款。10月21日，iShares美元计价亚洲高收益债券ETF的资产管理规模从8月底的3.83亿美元激增至18.7亿美元，增幅高达388%。据悉，该基金在中国债券和中国房企分别拥有约42%和29%的敞口，其中包括恒大和融创发行的债券。此外，瑞银资管、汇丰资管、安石集团等外资机构也在持续加仓中国房地产债券。

从大类资产配置看，目前全球安全、低估值、确定性的资产缺乏。国内房地产市场正值长短周期性的调整阶段，随着宏观经济稳步恢复，有望逐步触底企稳。外资的进场，正是瞄准这一调整的窗口机会，反映其对中国房地产未来发展前景已趋乐观。