三箭齐发改善融资 行业筑底回稳有望

2022年，中国房地产市场持续深幅下行。但是进入11月之后，金融政策开始转向，房地产行业利好政策频发，所谓的“三支箭”接踵释放。从信贷、债券、股权三种融资渠道入手，逐步改善房企外部融资环境，为行业的筑底回弹提供了可能。

第一支箭，是信贷支持。11月23日，“金融16条”正式发布，其中七条为新推出的针对供给侧的融资政策，主要是强化“保交楼”和控制房企信用风险。在前期推出的“保交楼”专项借款基础上，央行将面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金。与此同时，近期商业银行也加大了对房企的授信额度。截至目前，为重点头部房企提供的意向性授信总额度已超3万亿元。尽管此次贷款计划针对的是 “保交楼”工作，但信贷扩增的影响力是极大的，尤其对打破土地市场近6个月的低迷状态将会有积极作用。

第二支箭，是债券融资。11月8日，交易商协会发文表示“继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资”，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。截至12月7日，已有三家房企发行10-20亿的中期票据。其他优质民营房企的发债增信也将快速落地。而部分长期受困房企则是在积极寻求债务重组方案，尝试通过市场化化解风险。虽然此次政府主导的增信发债规模与如今的资金缺口相比仍有较大差距，但有助于引导社会性资金介入，这对于之前不符合发债要求的部分出险房企是利好消息。

第三支箭，是股权融资。11月28日，证监会发布上市房企股权融资方面调整优化的5项措施。这5项措施包括：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。房企股权融资，主要涉及重组、再融资等，覆盖出险的上市房企。这是暂停了12年后的重启，意义非比寻常。仅11月29日至12月1日三日内，已有8家A股涉房上市公司发布关于拟筹划非公开发行股票的公告，募集资金投向房地产相关项目。

三箭齐发，均是针对供给端的融资支持，主要目的是“稳楼市先稳房企”。前两支箭，主要是利好龙头房企、稳健型房企。 “第三支箭”，则对那些上市出险房企更有意义。其最大优势在于，不会直接增加房企的负债规模，同时可以为房企融资提供充足的渠道。然而，要真正推动房地产行业企稳回升，需求端的提振仍是关键。由于传导链条过长，此三箭对促进销售端改善以及房地产市场整体回稳的作用还需一定的时间才能显现。