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城中村改造再推进 特大超大城市迎来新契机

程澐
2023-08-31 11:48:44

7月21日国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出,在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。当前中国房地产市场疲弱,超大特大城市的城中村改造能否承担改变其颓势的作用,成为了市场关注的焦点。

从国常会的《指导意见》可以看到,这一轮城中村改造的规模和影响,不可等同于2014年那轮棚户区改造。当年的棚改以三四线城市为重点区域,大拆大建是主要模式,而本轮城中村改造则限定于超大特大城市,且不允许大拆大建。此轮城中村改造有如下特点:一是区别于棚改,倡导市场化。鼓励和支持民间资本参与,多渠道筹措改造资金,发挥市场在资源配置中的决定性作用;二是区别于纯商业化片区开发,包含准公益性,与保障性住房建设结合。三是区别与老旧小区改造,高效综合利用土地资源。

根据国务院2014年《关于调整城市规模划分标准的通知》,城区常住人口1000万以上的城市为超大城市,城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。第七次全国人口普查数据显示,我国目前已有7个超大城市(上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津)和14个特大城市(武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连),共计21个,总计每年的房地产投资完成额约占全国的三至四成,是中国最重要的一二线城市。经估算,这21城的城中村的住房面积约为3亿平方米。其中,青岛、广州、长沙等地的城中村面积较大,分别均超过两千多万平方米,而北京、上海、深圳则分别为1550万平方米、1206万平方米和690万平方米。合肥、哈尔滨、沈阳等地城中村面积较小,均不足500万平方米。

城中村改造是一项长周期的投资,主要是面向集体所有权用地的住宅、工业厂房和商业配套,进行通盘的改造,与保障房及平急两用基础设施相结合。超大特大城市的城中村改造有助于解决城中村存在的问题,提升城市居民的居住环境和生活质量。对于整体经济而言,可以理解为一次重要的基建投入。可以拉动房地产相关产业链,包括建材、水泥、装修、家电等产业,有利于大城市升级改造。同时,通过城市升级改造,又带动了当地的消费需求。并且,城市升级改造也是城市资产的盘活,源源不断的租金收入,可以持续获得更多的授信,为未来创造更多的资产证券化的空间。因此,城中村改造方案将加速中国房地产向超大特大城市聚集,体量较大的广大三四线城市难以直接受益。

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