城中村改造再推进 特大超大城市迎来新契机

7月21日国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。当前中国房地产市场疲弱，超大特大城市的城中村改造能否承担改变其颓势的作用，成为了市场关注的焦点。

从国常会的《指导意见》可以看到，这一轮城中村改造的规模和影响，不可等同于2014年那轮棚户区改造。当年的棚改以三四线城市为重点区域，大拆大建是主要模式，而本轮城中村改造则限定于超大特大城市，且不允许大拆大建。此轮城中村改造有如下特点：一是区别于棚改，倡导市场化。鼓励和支持民间资本参与，多渠道筹措改造资金，发挥市场在资源配置中的决定性作用；二是区别于纯商业化片区开发，包含准公益性，与保障性住房建设结合。三是区别与老旧小区改造，高效综合利用土地资源。

根据国务院2014年《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。第七次全国人口普查数据显示，我国目前已有7个超大城市（上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津）和14个特大城市（武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连），共计21个，总计每年的房地产投资完成额约占全国的三至四成，是中国最重要的一二线城市。经估算，这21城的城中村的住房面积约为3亿平方米。其中，青岛、广州、长沙等地的城中村面积较大，分别均超过两千多万平方米，而北京、上海、深圳则分别为1550万平方米、1206万平方米和690万平方米。合肥、哈尔滨、沈阳等地城中村面积较小，均不足500万平方米。

城中村改造是一项长周期的投资，主要是面向集体所有权用地的住宅、工业厂房和商业配套，进行通盘的改造，与保障房及平急两用基础设施相结合。超大特大城市的城中村改造有助于解决城中村存在的问题，提升城市居民的居住环境和生活质量。对于整体经济而言，可以理解为一次重要的基建投入。可以拉动房地产相关产业链，包括建材、水泥、装修、家电等产业，有利于大城市升级改造。同时，通过城市升级改造，又带动了当地的消费需求。并且，城市升级改造也是城市资产的盘活，源源不断的租金收入，可以持续获得更多的授信，为未来创造更多的资产证券化的空间。因此，城中村改造方案将加速中国房地产向超大特大城市聚集，体量较大的广大三四线城市难以直接受益。